‘評価’
宅地の評価は、どのように行われるのでしょうか？
宅地は、利用単位(1画地)ごとの地積に、倍率方式や路線価方式による評価をします。なお、その土地に建てた家屋を貸している場合には、評価が下がることとなります。
1.宅地の評価方式
倍率方式と路線価方式という宅地の評価額の計算方法があります。
(1)倍率方式
固定資産税評価額×倍率
固定資産税評価額とは、地方税法の規定により土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された基
準年度の価格又は比準価格のことです。倍率とは、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にあ
る宅地の売買実例価額・精通者意見価格等を基として国税局長の定めた倍率のことです。
(2)路線価方式
{(正面路線価)×奥行価格補正率＋(側方路線価×奥行価格補正率×側方二方路線影響加算率)}×
地積
路線価とは、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定され
た価額のことで、路線に接する宅地について、売買実例価額・精通者意見価格等を基として設定した1㎡当たりの価額です。路線価は、国税庁が提供するホームページで参照できます。奥行価格補正率とは、路線からの奥行の長短による利用価値の差異を考慮するために乗じる率のことです。側方二方路線影響加算率とは、正面と側面(裏面)に路線がある宅地の利用効率の大きさを考慮するために乗じる率のことです。
2.宅地の形状による評価減
路線価方式を採用する場合、その宅地の形状が不整形であるとき等には、宅地としての機能が十分
に発揮できないことを想定して、評価減の措置が取られます。具体的には、路線価に、次のような補
正率が乗じられます。
・不整形地補正率
・間口狭小補正率
・奥行長大補正率
・がけ地補正率
3.貸宅地又は借地権の場合の評価減
自用地の場合の評価方法をこれまで述べてきましたが、その宅地を他の者に貸している場合には、
自用地としての評価額を基として、次のように計算されます。
例えば、甲さんが乙さんに土地を貸し、その土地に乙さんの家屋が建っているとします。
・甲さんについて、貸宅地(底地)の評価は、次の通りです。
自用地としての評価額－借地権価額
・乙さんについて、借地権の評価は、次の通りです。
自用地としての評価額×借地権割合
借地権割合とは、借地人が宅地に対して有する利用上の権利の割合のことで、借地権の設定に伴って
権利金を支払う慣行のある地域ごとに、権利金支払実例価額等を基として国税局長の定めた割合です。
相続によって上場株式や証券投資信託を取得した場合の評価について教えてください。
財産評価通達の定めによって、次の通り評価を行います。
1.上場株式の評価
上場株式の価額は、その株式が上場されている金融商品取引所(国内の2以上の金融商品取引所に上場されている株式は、納税義務者が選択した金融商品取引所とします)の公表する課税時期の最終価格によって評価をします。ただし、その最終価格が課税時期の属する月以前3ヶ月間の毎日の最終価格の各月ごとの平均額のうち最も低い価額を超える場合、その最も低い価額によって評価を行います。
負担付贈与又は個人間の対価を伴う取引により取得した上場株式の価額は、その株式が上場されている金融商品取引所の公表する課税時期の最終価格によって評価をします。
例えば、×3年5月15日に相続が発生し、Ｙ株式1,000株を相続したとします。
(1)Ｙ株の×3年5月15日の最終価格 500円
(2)Ｙ株の×3年5月平均額 520円
(3)Ｙ株の×3年4月平均額 490円
(4)Ｙ株の×3年3月平均額 460円
評価方法については、通常は(1)～(4)のうち最も低い価額、すなわち(4)×1,000株＝460,000円により評価します。しかし、負担付贈与又は個人間の対価を伴う取引により取得した場合には、課税時期の最終価格、すなわち(1)×1,000株＝500,000円で評価を行います。
2.証券投資信託受益権の評価
証券投資信託の受益証券については、課税時期において解約請求又は買取請求によって証券会社等から支払いを受けることができる価額として、次の通り評価します。
(1)中期国債ファンド・ＭＭＦ(マネー・マネージメント・ファンド)等の日々決算型の証券投資信
託の受益証券の場合
次の算式で計算した金額によって評価を行います。
1口当たりの基準価額×口数＋Ａ－Ｂ－Ｃ
Ａ・・・再投資されていない未収分配金
Ｂ・・・Ａにつき源泉徴収されるべき所得税の額に相当する金額
Ｃ・・・信託財産留保額及び解約手数料(消費税額に相当する額を含みます)
(2)上記(1)以外の証券投資信託の受益証券の場合
次の算式で計算した金額によって評価を行います。
課税時期の1口当たりの基準価額×口数－Ａ－Ｂ
Ａ・・・課税時期において解約請求等した場合に源泉徴収されるべき所得税の額に相当する金額
Ｂ・・・信託財産留保額及び解約手数料(消費税額に相当する額を含みます)
ただし、例えば、1万口当たりの基準価額が公表されているものについては、上記算式の「課税時期の1口当たりの基準価額」を「課税時期の1万口当たりの基準価額」と、「口数」を「口数を1万で除して求めた数」と読み替えて計算した金額となります。
なお、課税時期の基準価額がない場合は、課税時期前の基準価額のうち、課税時期に最も近い日の基準価額を課税時期の基準価額として計算します。
