‘宅地’
被相続人の財産の額が基礎控除額を上回る場合においても、特例を用いると相続税が課されないことがあるのですか？
このような場合でも、特例を用いると相続税が課されないことがあります。以下に、典型例を述べます。
1.配偶者の税額軽減の特例の適用を受ける場合
被相続人の財産の額が基礎控除額を上回る場合においても、被相続人の配偶者は、相続財産の金額のうちで次のどちらか多い方の金額までは相続税が課されません(ただし、配偶者の税額軽減の特例の適用を受けるためには、申告が必要です)。
・1億6,000万円
・法定相続分
2.小規模宅地等の特例の適用を受ける場合
一定の条件に当てはまれば被相続人の自宅の敷地の評価額を80％減額できる等、土地については小規模宅地等の特例という優遇税制が存在します。被相続人の財産の額が基礎控除額を上回る場合においても、この特例の適用を受けることによって基礎控除額以下となれば、相続税が課されません(ただし、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、申告が必要です)。
特定居住用宅地等に該当する土地を相続によって取得した場合、その土地の評価を下げることができるという特例があるのですか？
特定居住用宅地等に該当する土地を相続等によって取得した場合は、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算において、最大240㎡まで、土地の評価が80％減額されます。
ちなみに、平成27年以降の相続等で取得する宅地等に関しては、限度面積が330㎡までに拡大されることになっています。
1.被相続人の居住用に用いられていた土地
(1)被相続人の配偶者が土地を取得した場合
無条件で特定居住用宅地等に該当します。
(2)被相続人と同居していた親族が土地を取得した場合
相続開始時より相続税の申告期限まで引き続いてその家屋に住み、かつ、その土地を相続税の申告期限まで所有していれば、特定居住用宅地等に該当します。
(3)被相続人と同居していない親族が土地を取得した場合
被相続人に配偶者がおらず、かつ、被相続人に相続開始直前においてその被相続人の居住用に用いられていた家屋に住んでいた親族で相続人がいない場合に、次の条件に該当するときには、特定居住用宅地等に該当します。
・相続開始前3年以内に国内にある自身か自身の配偶者の有する家屋(相続開始直前において被相続人の居住用に用いられていた家屋は除外されます)に住んだことがないこと。
・相続開始時に、国内に住所があるか、日本国籍を有していること。
・その土地を相続税の申告期限まで所有していること。
ちなみに、一般的には二次相続の場合において、1人で住んでいた配偶者の自宅を相続するときに、上記の条件に当てはまることがあります。
2.被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住用に用いられていた土地
(1)被相続人の配偶者が土地を取得した場合
無条件で特定居住用宅地等に該当します。
(2)被相続人と生計を一にしていた親族が土地を取得した場合
相続開始直前より相続税の申告期限まで引き続いてその家屋に住み、かつ、その土地を相続税の申告期限まで所有していれば、特定居住用宅地等に該当します。
なお、被相続人に対してその親族が地代等を払っていない必要があります。また、生計を一にする親族というのは、抽象的な概念であるものの、親に対して月ごとに医療費や生活費の仕送りを行っている親孝行な子等は、親と生計を一にする親族ということになります。
3.注意点
・一棟の建物に居住用とそれ以外の部分が存在するのであれば、居住用部分に対応する土地につき、
この評価減が適用されます(それ以外の部分に対応する土地については、各々の利用区分に応じた評価
減の適用が可能です)。
・居住用の土地を共有で相続したのであれば、相続人ごとに条件の判定を行い、条件に当てはまらな
い相続人の持分に関しては評価減が適用されないことになります。
遺産分割がまとまらない場合には、税務上の利点を享受できないのですか？
遺産分割に期限は定められていないものの、相続開始日より10ヶ月以内(相続税の申告期限内)に遺産分割をしなければ、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減の特例という税務上の利点を享受できない場合があります。すなわち、遺産分割で揉めることにより、納税で苦労する可能性があります。
1.税務上の利点
(1)小規模宅地等の特例
居住用に用いている宅地等を相続した場合、240㎡(平成27年以降の相続等によって取得する宅地等に関しては330㎡)に達するまでの部分に関しては、通常の方法によって評価した価額より80％を乗じて算出した金額を評価減として差し引くことが可能です。
(2)配偶者の税額軽減の特例
被相続人の配偶者が、相続財産のうち正味財産額1億6,000万円か法定相続分(2分の1)まで相続財産を取得した場合、その配偶者に相続税は課されません。
ただ、仮装隠ぺいにより申告しなかった財産等について、後に税務調査によって修正申告することになったときには、配偶者の税額軽減は適用されないことに留意が必要です。
2.相続財産が未分割である場合の手続き
小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減の特例の適用を受けることができる財産は、相続税の申告期限内に遺産分割等によって実際に条件に当てはまる者が取得したものに限定されるのが原則です。
ただ、申告期限内に遺産分割がなされなかった場合においても、申告期限より原則として3年以内に分割されたときには、適用を受けることが可能です。なお、この適用を受けるには、当初の申告時に「申告期限後3年以内の分割見込書」を、申告書に添えなければなりません。
被相続人がオーナーとなっていた会社の建物の敷地となっている土地を相続しました。何か特例が適用されますか？
小規模宅地等の特例により、面積400㎡まで相続評価額を80％減額できます。
1.小規模宅地等(特定同族会社事業用)
(1)概要
事業の用に供している宅地等を相続すると、一定の面積(小規模宅地等)については、通常の方法で評価した価額から次に掲げる面積について次の減額割合を乗じて計算した金額を評価減として控除することができます。
特定同族会社事業用宅地等 400㎡まで 80％
(2)特定同族会社事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等とは、相続開始直前から相続税の申告期限まで次のイの要件に該当する法人の事業の用に供されていた宅地等で、その宅地等の取得者のうち次のロの要件の全てに該当する被相続人の親族がいるものをいいます。
イ．相続開始直前において、被相続人及び被相続人の親族等が株式・出資の50％超を有する法人であること。
ロ．相続税の申告期限において、上記イの法人の役員であること。かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること。
(3)特定同族会社の事業の用に供されていた宅地等の範囲
被相続人の有する宅地等の上に特定同族会社の所有する建物等があって、当該特定同族会社が事業(不動産貸付業を除きます)を行っている場合、相当の地代を支払っているときには80％減額となりますが、無償(使用賃借)のときには減額なしとなります。
なお、特定同族会社が不動産貸付業等を行っている場合は、貸付事業用宅地等に該当し、200㎡まで50％減額となります。
(4)土地が複数ある場合
小規模宅地等の特例を複数の宅地に適用する場合、次の算式によって適用対象面積の調整が行われます。
Ａ＋Ｂ×5／3＋Ｃ×2≦400㎡
Ａ・・・特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等に該当する部分の合計面積
Ｂ・・・特定居住用宅地等に該当する部分の合計面積
Ｃ・・・貸付事業用宅地等に該当する部分の合計面積
2.適用要件
この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に、この特例の適用を受ける旨の記載及び計算
に関する明細書その他一定の書類を添付する必要があります。
なお、この特例は、相続税の申告期限までに相続人等によって分割されていない宅地等については、
適用を受けられません。ただし、申告期限までに分割されていない宅地等が、次のいずれかに該当す
ることとなったときには、適用を受けることができます。
・申告期限後3年以内に分割された場合
・期限後3年以内に分割できないことについてやむを得ない事情があり、所轄税務署長の承認を受け
た場合、分割できることとなった日として定められた一定の日から4ヶ月以内に分割されたとき
宅地の評価は、どのように行われるのでしょうか？
宅地は、利用単位(1画地)ごとの地積に、倍率方式や路線価方式による評価をします。なお、その土地に建てた家屋を貸している場合には、評価が下がることとなります。
1.宅地の評価方式
倍率方式と路線価方式という宅地の評価額の計算方法があります。
(1)倍率方式
固定資産税評価額×倍率
固定資産税評価額とは、地方税法の規定により土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された基
準年度の価格又は比準価格のことです。倍率とは、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にあ
る宅地の売買実例価額・精通者意見価格等を基として国税局長の定めた倍率のことです。
(2)路線価方式
{(正面路線価)×奥行価格補正率＋(側方路線価×奥行価格補正率×側方二方路線影響加算率)}×
地積
路線価とは、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定され
た価額のことで、路線に接する宅地について、売買実例価額・精通者意見価格等を基として設定した1㎡当たりの価額です。路線価は、国税庁が提供するホームページで参照できます。奥行価格補正率とは、路線からの奥行の長短による利用価値の差異を考慮するために乗じる率のことです。側方二方路線影響加算率とは、正面と側面(裏面)に路線がある宅地の利用効率の大きさを考慮するために乗じる率のことです。
2.宅地の形状による評価減
路線価方式を採用する場合、その宅地の形状が不整形であるとき等には、宅地としての機能が十分
に発揮できないことを想定して、評価減の措置が取られます。具体的には、路線価に、次のような補
正率が乗じられます。
・不整形地補正率
・間口狭小補正率
・奥行長大補正率
・がけ地補正率
3.貸宅地又は借地権の場合の評価減
自用地の場合の評価方法をこれまで述べてきましたが、その宅地を他の者に貸している場合には、
自用地としての評価額を基として、次のように計算されます。
例えば、甲さんが乙さんに土地を貸し、その土地に乙さんの家屋が建っているとします。
・甲さんについて、貸宅地(底地)の評価は、次の通りです。
自用地としての評価額－借地権価額
・乙さんについて、借地権の評価は、次の通りです。
自用地としての評価額×借地権割合
借地権割合とは、借地人が宅地に対して有する利用上の権利の割合のことで、借地権の設定に伴って
権利金を支払う慣行のある地域ごとに、権利金支払実例価額等を基として国税局長の定めた割合です。
相続発生から申告と納税までに必要な手続きは、どのようなものですか？
財産と債務の把握、これの承認又は放棄をします。そして、被相続人の所得税の申告、遺産の分割を経た後、相続税の申告と納税を行うという流れです。詳細は、次の通りとなります。
1.被相続人の死亡による相続発生後、7日以内に死亡届を、死亡診断書又は死亡検案書を添付した上で、区役所等に提出します。
2.葬儀費用の領収書等を整理します。
3.遺言書がある場合は、家庭裁判所で検認を受けた後に開封します(公正証書遺言は検認不要です)。
4.死因贈与契約書の有無を確認します。
5.相続人の確認を行います(被相続人と相続人の本籍地から戸籍謄本を取ります)。相続人に未成年者がいる場合は、家庭裁判所に特別代理人の申請をします。
6.財産と債務の概要を把握し、相続するか、限定承認するか、又は放棄するかを決めます。なお、相続開始後3ヶ月以内に放棄又は限定承認をしない場合、単純承認となります。
7.被相続人に確定申告義務があれば、相続人が被相続人の死亡の年の1月1日から死亡日までの確定申告を行います。なお、1月1日～3月15日に死亡した場合の前年の確定申告書及び準確定申告書の提出期限は共に、死亡日から4ヶ月以内となっています。
8.相続人の青色申告承認申請書を提出します。期限は、死亡日が1月1日～8月31日の場合は死亡日から4ヶ月以内、9月1日～10月31日の場合は12月31日、11月1日～12月31日の場合は翌年の2月15日です。
9.相続人の消費税の届出書を提出します(原則として死亡の年内)。
10.遺言が相続人の遺留分を侵害している場合は、遺留分の減殺請求ができます(相続開始後1年以内)。11.遺言書通りに相続する場合には、財産の名義変更手続きに移ります。
12.納税資金計画の検討を行います。具体的には、物納、延納、土地売却による納税が必要かどうかを検討します。
13.農家の場合には、農業を継承する相続人を検討します。
14.遺産分割協議書の作成は、法律等で義務付けられているものではありません。しかし、不動産の相続登記をする場合の添付資料として必要となり、また、相続税の申告書にもその写しを添付しますので、遺言書がある場合以外は遺産分割協議書を作成することとなります。
15.納税資金の準備、延納・物納・土地売却等の確定を行います。
16.被相続人の死亡時の住所地を所轄する税務署に申告、納税を行います(相続開始後10ヶ月以内)。遺産分割が終わらない場合、法定相続分で相続したものとして申告します(ただし、未分割の場合、原則として配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例、農地の納税猶予の特例は受けることができません)。
17.延納や物納の申請をする場合、申告と同時に行います。
18.不動産の相続登記や預貯金・有価証券等の名義書換を行います。
配偶者が現在、居住している家とその敷地になっている土地を、配偶者が相続しました。何か特典はありますか？
小規模宅地等の特例により、面積240㎡まで相続税評価額を80％減額できます。
1.小規模宅地等(特定居住用)
(1)概要
居住の用に供している宅地等を相続すると、一定の面積(小規模宅地等)について、要件を満たせば、通常の方法で評価した価額から次に掲げる面積について次の減額割合を乗じて計算した金額を評価減として控除することができます。
特定居住用宅地等 240㎡まで 80％
(2)特定居住用宅地等
特定居住用宅地等とは、被相続人等の居住の用に供されていた宅地で、取得者の中に「配偶者」、又は次のいずれかの要件を満たす「親族」がいる場合のものをいいます。
イ．同居親族で継続して居住している。
ロ．被相続人に配偶者又は同居親族がない場合に、3年以内に居住用の持家がなく、同居していない親族。
ハ．生計が一で、相続開始前から居住。
上記の要件を満たした親族が、当該宅地等を申告期限まで引き続き所有し、かつ申告期限まで引き続き居住している(ロのケースは除きます)場合に限り、80％減額の適用を受けることができます。
なお、平成22年3月31日までの相続又は遺贈については、取得者のうちの1人が上記要件を満たしていれば、全員が80％評価減の適用を受けることができました。しかし、改正によって、要件を満たす者以外の者は適用を受けられないこととなりました。
また、1棟の居住用併用建物についても、改正が行われました。平成22年3月31日までの相続又は遺贈については、1棟の建物の中に特定居住用部分と他の用途部分がある場合に、按分する必要はなく、全てが特定居住用として扱われます。したがって、例えば、全部が貸付用なら50％の評価減となりますが、一部分でも特定居住用なら240㎡までの部分ですが全体が80％の評価減となります。しかし、改正後の平成22年4月1日以降は、1棟の建物の敷地に特定居住用とそれ以外の利用があるなら、利用区分ごとに小規模宅地の判定を行うこととなりました。
(3)土地が複数ある場合
小規模宅地等の特例を複数の宅地に適用する場合、次の算式によって適用対象面積の調整が行われます。
Ａ＋Ｂ×5／3＋Ｃ×2≦400㎡
Ａ・・・特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等に該当する部分の合計面積
Ｂ・・・特定居住用宅地等に該当する部分の合計面積
Ｃ・・・貸付事業用宅地等に該当する部分の合計面積
2.適用要件
この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に、この特例の適用を受ける旨の記載及び計算
に関する明細書その他一定の書類を添付する必要があります。
なお、この特例は、相続税の申告期限までに相続人等によって分割されていない宅地等については、
適用を受けられません。ただし、申告期限までに分割されていない宅地等が、次のいずれかに該当す
ることとなったときには、適用を受けることができます。
・申告期限後3年以内に分割された場合
・期限後3年以内に分割できないことについてやむを得ない事情があり、所轄税務署長の承認を受け
た場合、分割できることとなった日として定められた一定の日から4ヶ月以内に分割されたとき
被相続人が事業の用に供していた土地を相続しました。何か特例が適用されますか？
被相続人の事業に使用されていた部分に限って、小規模宅地等の特例により、面積400㎡まで相続税評価額を80％減額できます。
1.小規模宅地等(特定事業用)
(1)概要
事業の用に供している宅地等を相続すると、一定の面積(小規模宅地等)については、通常の方法で評価した価額から次に掲げる面積について次の減額割合を乗じて計算した金額を評価減として控除できます。
特定事業用宅地等 400㎡まで 80％
(2)特定事業用宅地等
特定事業用宅地等とは、相続開始直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、次のイ又はロに掲げる要件のいずれかを満たす被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したもの(その宅地等のうちイ又はロに掲げる要件に該当する親族が相続又は遺贈により取得した持分の割合に応ずる部分に限ります)もののことです。
イ．被相続人の事業用に使われていた宅地等を取得した被相続人の親族が、相続税の申告期限まで
の間にその宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅
地等を有し、かつ、その事業を営んでいること。
ロ．被相続人と生計を一にしていた親族の事業用に使われていた宅地等をその親族が取得した場合
であって、その親族が相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の事業用に使用していること。
(3)被相続人等の事業の内容
不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業は、特定事業用宅地等に該当する事業から除外されます。
ただし、次の事業は不動産貸付業から除かれ、他の要件を満たせば特定事業用宅地等の特例の適用を受けられます。
・食事の提供を伴う下宿
・ビジネスホテル
・民宿
・ホテル
・その他上記に準ずる事業
(4)土地が複数ある場合
小規模宅地等の特例を複数の宅地に適用する場合、次の算式によって適用対象面積の調整が行われます。
Ａ＋Ｂ×5／3＋Ｃ×2≦400㎡
Ａ・・・特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等に該当する部分の合計面積
Ｂ・・・特定居住用宅地等に該当する部分の合計面積
Ｃ・・・貸付事業用宅地等に該当する部分の合計面積
2.適用要件
この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に、この特例の適用を受ける旨の記載及び計算
に関する明細書その他一定の書類を添付する必要があります。
なお、この特例は、相続税の申告期限までに相続人等によって分割されていない宅地等については、
適用を受けられません。ただし、申告期限までに分割されていない宅地等が、次のいずれかに該当す
ることとなったときには、適用を受けることができます。
・申告期限後3年以内に分割された場合
・期限後3年以内に分割できないことについてやむを得ない事情があり、所轄税務署長の承認を受け
た場合、分割できることとなった日として定められた一定の日から4ヶ月以内に分割されたとき
